Comissão Permanente / Temporária
TIPO :
AUDIÊNCIA PÚBLICA
Da
COMISSÃO DE ASSUNTOS URBANOS
REALIZADA EM
04/30/2025
Íntegra
Audiência Pública
:
COMISSÃO PERMANENTE DE ASSUNTOS URBANOS
ÍNTEGRA DA ATA DA AUDIÊNCIA PÚBLICA REALIZADA EM 30 DE ABRIL DE 2025
(Discussão do PLC N° 2/2025)
Presidência do Sr. Vereador Pedro Duarte, Presidente.
Às 10h19, em 2ª chamada, em ambiente híbrido, no Salão Nobre Vereador Antonio Carlos Carvalho, sob a Presidência do Sr. Vereador Pedro Duarte, Presidente, com a presença do Sr. Vereador Átila Nunes, Vogal, tem início Audiência Pública da Comissão Permanente de Assuntos Urbanos com a finalidade de discutir o PLC nº 2/2025 (Mensagem nº 4/2025), que “ESTABELECE CONDIÇÕES ESPECIAIS PARA O LICENCIAMENTO DE CONSTRUÇÕES E ACRÉSCIMOS NAS EDIFICAÇÕES NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”, de autoria do Poder Executivo.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Nos termos do Precedente Regimental nº 43/2007, dou por aberta a Audiência Pública da Comissão Permanente de Assuntos Urbanos, com a finalidade de discutir o PLC nº 2/2025 (Mensagem nº 4/2025), que “ESTABELECE CONDIÇÕES ESPECIAIS PARA O LICENCIAMENTO DE CONSTRUÇÕES E ACRÉSCIMOS NAS EDIFICAÇÕES NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”, de autoria do Poder Executivo.
A Comissão de Assuntos Urbanos está constituída pelos Senhores Vereadores: Pedro Duarte, Presidente; Zico, Vice-Presidente; e Átila Nunes, vogal.
Para constatar o quórum necessário à realização desta Audiência Pública, procederei à chamada dos membros presentes.
Vereador Pedro Duarte, Presidente, presente.
Vereador Átila Nunes.
O SR. VEREADOR ÁTILA NUNES – Presente.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito. Muito obrigado, vereador.
Constatado o quórum para dar início aos trabalhos, informo que a Mesa está assim constituída: Excelentíssimo Senhor Vereador Pedro Duarte, Presidente; Excelentíssimo Senhor Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Senhor Gustavo di Sabato Guerrante; Senhor presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RJ), Senhor Sydnei Menezes; Senhora Marcela Abla, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-RJ); e o Senhor Thiago Ramos Dias, coordenador especial da Chefia de Gabinete do Senhor Prefeito do Município do Rio de Janeiro.
Muito obrigado pela presença de todos.
Antes de iniciar a apresentação, iniciando pela fala do Secretário Guerrante, junto ao Thiago, pela prefeitura, que é a autora do projeto e farão aqui uma apresentação, queria também já franquear a palavra aos membros da Comissão. Vereador Átila Nunes e Vereador Zico, caso queiram fazer alguma fala inicial e também ao longo da Audiência, sintam-se à vontade.
O SR. VEREADOR ÁTILA NUNES – Primeiramente, Presidente, bom dia! Bom dia, Guerrante, Thiago, Sydnei e Marcela! É um prazer sempre ter essas oportunidades na Casa e discutir matérias urbanísticas, assim como outras matérias, mas mais especificamente é um assunto que a gente sabe que sempre gera polêmica e na legislatura passada, quando eu estava exercendo a Liderança do Governo, nós tivemos a oportunidade de enfrentar esse tema. Conheço as críticas de Vossa Excelência, Presidente, mas entendo também que é importante para que a gente possa avançar dentro da nossa cidade, com relação ao crescimento urbano, que se faz necessário, também os ajustes necessários, e é lógico que existe a polêmica do tema da arrecadação, mas isso também se faz necessário numa cidade como o Rio de Janeiro.
Obrigado, Presidente.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Muito obrigado, Vereador Átila Nunes. Sempre tivemos bons debates com relação ao andamento do projeto e tenho certeza que assim será desta vez também.
Antes de passar a palavra ao Secretário, gostaria de registrar algumas presenças: Senhor Clebson Rogério Santos, coordenador adjunto da Comissão de Avaliação do Conselho de Corretores de Imóveis (Creci); Senhor Laudimiro Cavalcanti, diretor da Bolsa de Imóveis; Senhora Maria Lúcia Santos, diretora administrativa da Associação de Arquitetos e Urbanistas do Brasil; Senhor Luciano Fonseca, perito avaliador e arquiteto do Polo de Confeitarias Tradicionais do Centro do Rio de Janeiro; Senhora Laura Avelino, analista de legalização da Gafisa; Senhor Subsecretário de Planejamento Urbano, Wanderson Barreto Correa; Senhor Henrique Barandier, coordenador da Comissão de Planejamento Urbano do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB); Senhora Alessandra Ávila, presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami); e Senhora Samantha Bellon, diretora da A+ Arquitetura.
Já temos aqui uma pessoa inscrita para fala da Tribuna, que será franqueada depois a palavra. Caso outros queiram se inscrever, a mesa para inscrição está aqui.
Perfeito. Muito obrigado.
Então, passo a palavra ao Secretário Guerrante, também ao Thiago, representante da Prefeitura, para que façam uso da fala e apresentação do projeto.
Muito obrigado. Bom dia.
Registro a presença da Vereadora Tânia Bastos. Registro a presença também do Vereador Welington Dias e do Vereador Deangeles Percy. Perdão, vereadores, falha minha, e, por óbvio, também a palavra está franqueada aos senhores e às senhoras no momento que queiram fazer qualquer contribuição ao projeto.
Muito obrigado.
O SR. GUSTAVO DI SABATO GUERRANTE – Bom dia, Presidente! Bom dia, vereadores!
Agradeço ao Presidente Pedro Duarte por mais um convite para uma discussão na Câmara sobre um projeto de lei importante. Tivemos uma, duas semanas. Agradecer a luxuosa presença aqui do ex-secretário e agora coordenador e chefe de gabinete, Senhor Thiago Dias, da minha equipe; Pedro Duarte e do Anderson Correa.
(Inicia-se a apresentação de slides)
O SR. GUSTAVO DI SABATO GUERRANTE – Vereador, já deixando claro que, ao final, para simplificar, a gente vai passar por todos esses temas um a um, mas ao final existe um slide na apresentação em que sintetiza as diferenças em relação à proposta anterior para simplificar um pouco o entendimento. Da mesma forma como aconteceu no ano passado, busca-se em 2024 os mesmos mecanismos, as mesmas propostas, transformações de uso, intensificação de uso, cobrir questão de coberturas, varandas, recomposição de quadras um pouco mais detalhada, o afastamento de edificações e readequação de potencial. São os principais gatilhos, são os principais mecanismos já da lei anterior de 2024, que a gente repete agora em 2025.
Começando pela intensificação de uso, a gente tinha, em 2024, uma limitação de 30 a 40 do uso de comércios e serviços em edifícios residenciais, que a gente quer ampliar esse índice a fim de..., já pensando em 2024, a maior associação de imóveis residenciais com comércio e serviços. A gente entende que isso dá mais dinamicidade à cidade. Há regiões que estão se reinventando, que precisam desse dinamismo.
A transformação de uso também, mais uma vez, não há nenhuma diferença em relação à legislação anterior, em 2024, aqueles que eram destinados à hospedagem pagam; se quiserem, evidentemente, converter para uso residencial, eles vão pagar aquela diferença que está marcada ali em vermelho, ou seja, só o limite daquilo que excedeu o gabarito daquela região. Então, pagam a diferença e convertem para residencial.
Jiraus e varanda, também nenhuma alteração em relação à anterior, até 50% da área útil para jiraus, como mostra ali, como demonstra essa figura. A gente tem 50% da área, principalmente nesses casos em que você tem um pé-direito vantajoso, você pode ocupar até 50% dessa área com o jirau e varanda atualmente, está se permitindo até 20% da área útil dessas unidades. Passou desse parâmetro, você paga uma contrapartida e pode legalizar o seu imóvel.
Varandas residenciais, atualmente a gente tem uma norma de 2014, que permite o fechamento por sistema retrátil, material translúcido, sem resultar real aumento da unidade da área. Em caso de descumprimento, você pode pagar uma contrapartida e trazer essa área para dentro da sua área de imóvel.
Coberturas, permanece a lógica de 50% do último pavimento ocupado, afastado três metros da fachada, também nada muda.
Acréscimo vertical, temos aqui esse desenho, ele é ilustrativo e interessante porque a gente tem algumas construções, alguns prédios, em que a gente já tem algum elemento construtivo que ultrapassa ali, vamos dizer assim, o limite do gabarito do prédio. Então, o que a gente está propondo? A gente está propondo que, se fechado esse na altura desse elemento construtivo que já existe, mediante pagamento da contrapartida, você pode transformar isso em área útil da edificação.
Intensificação de uso, aqui também temos um caso interessante que acontece em algumas áreas da cidade em que você tinha um PUC, que antigamente ele não era computado na área útil do prédio, não contava no gabarito, e hoje você pode converter essa área em uma área residencial ou comercial, mediante também pagamento de contrapartida pela área em que você ocupar.
Tem aqui um exemplo de um PUC que é ocupado e você passa a pagar por essa área e um exemplo de uma unidade de um PUC na parte superior de uma edificação em que se transforma unidade. É claro que em ambas as transformações você paga somente pela diferença daquilo que você criar de metro quadrado.
Quanto à recomposição de quadras, Presidente, vale a pena estender um pouquinho mais, a gente tem aí na cidade alguns lugares em que a gente já há uma morfologia diferente de algumas construções que se encontram num determinado meio de quadra, seja numa esquina, e criam essas fachadas brancas, essas fachadas muito secas, por assim dizer, sem nenhuma abertura, sem nenhuma ventilação – são grandes empenas sem nenhum tratamento. O que a gente busca nesse projeto, com a recomposição de quadra, é permitir que o prédio mais baixo acompanhe o prédio mais alto e você faça um fechamento da quadra todo no parâmetro mais alto. Desde que, para não criar uma nova fachada, uma nova empena cega, você abra a ventilação dessa empena, ou seja, você abra a janela. Isso garante também que não acontecerá a mesma coisa do que já acontecia de ter uma nova empena, ou seja, a criação de uma nova empena cega naquela quadra.
O gabarito: a gente está propondo aqui que as edificações afastadas das divisas, as edificações não afastadas, você pode preencher esse espaço, como está na ilustração, mediante pagamento e acompanhar o gabarito com o afastamento em algumas quadras. Isso acontece em algumas quadras, seja na ilustração como está aqui, seja às vezes com diferentes casos em que você tem intervalos de prédio com gabaritos diferentes, e você vai criando aqueles famosos dentes entre os prédios.
Há uma diferença aqui, tem uma das diferenças em relação à lei do ano passado, um benefício a mais para quem reformar, recuperar um bem preservado. Antigamente era um para um, então você recuperava 1.000 m² de um bem preservado, você ganhava 1.000 m² nesse empreendimento para usar no seu empreendimento. A gente está propondo aqui 50% a mais do que era em relação ao anterior. Então, se você tinha 1.000 m², você vai poder construir 1.500 m² dentro desse terreno. Você ganha mais 50% de potencial em relação ao que já ganhava no ano anterior.
Há uma pequena diferença, uma segunda diferença em relação ao ano passado, que é uma proposta de prazos, de gradação de prazos, em que a gente teria o mesmo artifício do ano anterior de 50% de desconto para quitação até o final deste ano, propondo uma gradação do desconto até o final de 2026, 2027 e 2028 da contrapartida. São as diferenças em relação ao anterior. Por fim, o slide resumo que eu mencionei no início, em que a gente tem as quatro principais diferenças em relação ao ano de 2024: o acréscimo no incentivo ao bem tombado, de 50% a mais; a questão da intensificação de uso, por comércio e serviço; a transformação de uso de hotéis, conforme proposto, e um prazo que agora seria de três anos, com a gradação do desconto do pagamento da contrapartida.
Do projeto de lei proposto, de 2025, são esses os principais itens, presidente. Ficamos aqui à disposição para as novas falas e para os esclarecimentos. Muito obrigado.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Só para me colocar à disposição aqui também, depois da fala do secretário, como alguém que tem o a memória dos outros projetos, até lembrando aqui aos vereadores dos debates ainda do Plano Diretor, com o Vereador Pedro, na época com o nosso líder Átila Nunes, Vereadora Tânia, relatora do Plano Diretor, todos esses debates têm uma razão de ser, eles chegaram à apreciação dos senhores hoje, eles são frutos de um longo debate entre os técnicos, vereadores e dirigentes municipais, e eu estou aqui, embora não mais na função, auxiliando o secretário, a pedido do prefeito, nesse arquivo. Então, contem comigo. É um prazer estar aqui de novo.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Muito obrigado, Secretário Guerrante, e também Thiago pelas palavras, pela apresentação. Passo agora a palavra à Senhora Marcela Abla, do Instituto de Arquitetos do Brasil, o IAB / RJ para fazer também a sua contribuição.
Perdão. E eu gostaria de registrar a presença do Vereador Jorge Canella, que está presente pelo Zoom, e também da Vereadora Maíra do MST, que também está conosco aqui na audiência presencialmente.
A SRA. MARCELA ABLA – Excelentíssimo Vereador Pedro Duarte, Presidente da Comissão de Assuntos Urbanos e proponente desta Audiência Pública; Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Gustavo Guerrante; Chefe de Gabinete do Prefeito, Thiago Dias; Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, Sydnei Menezes; colegas, autoridades presentes, representantes da sociedade civil, senhoras e senhores, em nome do Instituto de Arquitetos do Brasil, departamento do Rio de Janeiro, agradeço o convite para esta Audiência Pública e reitero o compromisso histórico do IAB com a construção coletiva de uma cidade mais justa, democrática e ambientalmente equilibrada.
Estamos aqui para manifestar a nossa firme oposição ao Projeto de Lei Complementar nº 2/2025, que pretende estender até 2029 o regime de exceção urbanística, conhecido como Mais Valia e Mais Valerá, institucionalizando uma prática que há décadas compromete os princípios fundamentais do planejamento urbano do Rio de Janeiro. O Departamento do Rio de Janeiro do Instituto de Arquitetos do Brasil se dirige mais uma vez à Câmara Municipal do Rio de Janeiro, às autoridades municipais e à sociedade civil, de modo geral, para se manifestar contrariamente a um projeto de lei dedicado a flexibilizar a legislação urbanística vigente mediante pagamento de contrapartidas por parte dos interessados.
Eu, hoje, infelizmente, não vou poder ficar até o fim da audiência. Tenho compromissos previamente assumidos, e em meu lugar o arquiteto Henrique Barandier, Coordenação da Comissão de Planejamento Urbano fará a leitura, se puder agora, Pedro Duarte, do documento técnico elaborado pelo instituto e continuará representando a nossa entidade ao longo do debate.
Muito obrigada.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Nada. Marcela, não há problema. O convite, na minha visão, é ao IAB. Claro, a senhora como presidente e também o representante, o Barandier que pode, sim, fazer a contribuição técnica neste momento da fala do IAB. E segue como seu representante, como representante da instituição aqui conosco.
O SR. HENRIQUE BARANDIER – Bom, vamos lá. Obrigado, Vereador Pedro Duarte, os membros da Mesa, secretário. Eu vou me permitir fazer a leitura, então, do documento. Espero ficar dentro do tempo aqui disponível pra gente.
“Trata-se de uma longa história que durante muitos anos, décadas, girou em torno do que se convencionou chamar no Rio de Janeiro de leis da Mais Valia, que permitiam, de acordo com as condições estabelecidas a cada edição, a regularização de edificações e acréscimos de construções erguidas dentro do ambiente da cidade formal, sem o devido licenciamento prévio e sem o cumprimento de parâmetros urbanísticos definidos na legislação urbanística.
Mais recentemente, em 2018, foi introduzida uma novidade, a possibilidade de se licenciar uma nova construção ou acréscimo valentes da flexibilização da legislação ordinária mediante pagamento com contrapartida. Ou seja, desrespeitar parâmetros urbanísticos passou a ser algo admitido pela própria legislação, o que rendeu o apelido de “Mais Valerá” a tal mecanismo. Apesar de normalizada no contexto carioca, a prática da Mais Valia é deletéria. A do Mais Valerá mais ainda, pois representa afronta à própria ideia de planejamento urbano. É curioso observar que as leis que regulam esses mecanismos, costumam não deixar de mencionar que os benefícios admitidos poderão ser alcançados mediante o atendimento dos requisitos mínimos de segurança, salubridade e habitabilidade.
Entretanto, é a própria legislação urbanística ordinária que se admite, então, desconsiderar, que define quais são tais requisitos, ao estabelecer o quê? Parâmetros urbanísticos e critérios construtivos. Eles existem exatamente para definir
esses critérios de segurança, salubridade e habitabilidade. É certo que a legislação urbanística ordinária, aqui defendida, pode merecer atualizações ou revisões em função de mudanças da dinâmica urbana, de redefinição de diretrizes para orientação do desenvolvimento urbano, de mudanças tecnológicas, da avaliação dos efeitos do processo de urbanização na qualidade do ambiente urbano, etc. A alteração de parâmetros urbanísticos, no entanto, deve-se dar, a nosso ver, no âmbito da revisão da legislação de ocupação do solo, para garantir sua coerência e não por meio de normas pontuais e no mais das vezes sem justificativas técnicas consistentes que as fundamente.
Para além disso, e para além do caráter arrecadatório do tipo de norma que aqui está em análise, destaca-se que a prática da Mais Valia e do Mais Valerá configura-se como privilégio do interesse individual a ser alcançado pelo pagamento de contrapartida, um privilégio desse interesse individual sobre o interesse coletivo que deve ser justamente a base da concepção da regulação urbana.
No momento atual, uma questão não pode deixar de ser desconsiderada. O Rio de Janeiro aprovou no início de 2024 seu novo Plano Diretor. Mais do que isso, esse novo Plano Diretor incorporou a legislação de parcelamento e desocupação de solo. Poderia não ter feito, poderia ter feito de outra forma, mas incorporou no Plano Diretor.
O novo Plano Diretor definiu o zoneamento urbano e os parâmetros urbanísticos aplicáveis. Não obstante, alguns poucos meses após a aprovação do Plano Diretor, o Executivo Municipal encaminhou o projeto de lei de mais valia e mais valerá, que, com algumas alterações, foi aprovado pelo Legislativo. Na ocasião, o IAB se manifestou veementemente de forma contrária por todas as razões acima expostas e mais outras tantas apontadas em diversos artigos daquele projeto de lei.
Dentre os aspectos considerados, uma questão é insuperável: se as flexibilizações admitidas no projeto de lei são necessárias e desejáveis para a cidade – esse é sempre o argumento –, por que não foram adotadas na própria legislação ordinária revisada meses antes? Poderiam simplesmente ter sido incorporadas, se esses parâmetros todos são os mais adequados, e tudo bem.
A eventual necessidade de arrecadação do Município não é aqui questionada. Compreendemos essa necessidade. A discordância é de se utilizar a legislação urbanística dessa forma para alcançar tal objetivo, ainda mais após um processo de revisão do Plano Diretor em que se optou por prorrogar por mais alguns anos os mais de 20 que a Cidade do Rio de Janeiro não aplica a Outorga Onerosa do Direito de Construir tal como determinado pelo Estatuto da Cidade. A contradição é evidente.
Medidas de simplificação e flexibilização da legislação urbanística vêm sendo editadas e reeditadas desde antes da revisão do Plano Diretor, continuam e parecem que se intensificam após sua aprovação. E vêm se dando por diversos mecanismos, incluindo Código de Obras e Edificações Simplificado, Reviver Centro, as últimas Operações Urbanas Consorciadas, são tantas normas de exceção, e ainda sobrepostas pela Mais Valia e Mais Valerá, que vão abrindo brechas na legislação e conformando um ambiente que compromete o dever constitucional do Município de promover, no que couber, adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.
Empreendimentos que estão sendo erguidos, por exemplo, em Ipanema atualmente, chamam a atenção por densidades e gabaritos aparentemente excessivos, afastamentos não resguardados etc. podem ser legais, pois operam com essa legislação que oferece mecanismos de flexibilização, mas o resultado não é necessariamente bom para a cidade, aliás, muito pelo contrário.
Destaca-se que a Lei Complementar Nº 274/2024, a versão do ano passado, limitou o prazo para o Mais Valerá em cerca de quatro ou cinco meses – era até o início de dezembro do ano passado. Indicava, ao menos, um caráter transitório para esse dispositivo. O Projeto de Lei nº 02/2025, no entanto, propõe que o prazo de vigência do Mais Valerá se estenda até 1º de janeiro de 2029, tornando uma norma transitória em uma norma de longa duração, de longa permanência. Nessas condições, a própria avaliação do Plano Diretor, prevista em seu Artigo 1º para ocorrer em cinco anos, já fica absolutamente comprometida, porque, desde sua aprovação, vem sendo modificado sucessivas vezes, ainda que seja o Plano Diretor o instrumento básico da política urbana que deveria ser o norte para todas as demais leis urbanísticas, bem como políticas, programas e ações no campo do desenvolvimento urbano.
O IAB-RJ reitera seu posicionamento contrário às leis de Mais Valia e Mais Valerá em geral, e contrário especificamente ao PLC n° 02/2025.
Obrigado.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – A fala do IAB está concluída?
Perfeito.
A SRA. MARCELA ABLA – Henrique, se você puder ficar na Mesa, eu vou assistir da plateia sua fala, Sydnei, aproveito e já vou saindo.
Obrigada, senhores.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – De nada.
Muito obrigado ao IAB também pelas contribuições, nas pessoas da Marcela e também do Henrique Barandier.
Passo agora a palavra ao Senhor Sydnei Menezes, Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro.
O SR. SYDNEI MENEZES – Vereador Pedro Duarte, Presidente desta Sessão, Secretários Guerrante e Thiago, que há pouco tempo era o titular da pasta e agora está com um desafio, e me parece que é um pouco maior esse desafio. Ser Chefe de Gabinete do Prefeito. Cumprimentar a minha colega Marcela, o Henrique. Quero cumprimentar a todos, em nome da minha colega arquiteta urbanista, Ex-Secretária de Urbanismo, Valéria Hazan, e agradecer muitíssimo aqui o convite e parabenizar a iniciativa, porque se discutir temas relacionados à política urbana e ao planejamento urbano na Câmara Municipal, isso é imprescindível. É fundamental que sempre aconteça em todo tipo de matéria relacionada ao tema. Não única e exclusivamente essa da contrapartida, mas todas elas.
Evidentemente que, em tese, e aí me permita fazer aqui um rápido histórico, aquilo que é chamado da Mais Valia e da Mais Valerá sob ponto de vista urbanístico é uma contradição, porque são instrumentos que permitem a legalização do ilegalizável. São instrumentos que sofrem internamente certo processo de esquizofrenia, porque você cria uma legislação que diz que pode em cima de uma legislação permanente que diz que não pode. Mais ou menos isso para as pessoas entenderem. No caso da Mais Valia, sempre esteve presente na realidade da Legislação Urbanística e Edilícia do Rio de Janeiro com projetos de tempo de prazo de validade. Desde que os prefeitos começaram a praticar essa Mais Valia, todos devem lembrar-se disso, elas tinham um prazo de validade. Era uma lei que tinha data para acabar. Ela tinha ali uma determinação muito clara para atender ao objetivo pontual. Hoje a gente já vê uma diferença na proposta trazida.
Sob o ponto de vista conceitual, evidentemente que a Mais Valia e principalmente a Mais Valerá, onde você se coloca no exercício de futurologia dizendo que vai praticar aquela ilegalidade, mas vai legalizá-la. É realmente sob o ponto de vista conceitual, é algo que os profissionais envolvidos na temática urbana e no planejamento urbano não podem concordar com isso. O planejamento urbano, o ato de pensar a cidade, de pensar o futuro da cidade, é exatamente um dos desafios do ofício do arquiteto e arquiteto urbanista.
Temos que levar em consideração a realidade. A questão é um conceito, é a teoria, é a tese, e o outro lado é a questão real da cidade, a dinâmica urbana que acontece. Queiramos ou não, isso está acontecendo na cidade todos os dias. O descumprimento da Legislação Urbanística e Edilícia é constante. Não é só na Cidade do Rio de Janeiro, em todos os centros urbanos do Brasil é assim que acontece. Quando se apresenta instrumentos como esse, nós temos que parar, olhar, pensar, criticar e fazer sugestões, mas sem perder o vínculo da realidade das coisas. Não adianta ficar no campo da teoria, do academicismo, das propostas, porque nós não vamos avançar com isso. Inclusive, a contrapartida, o instrumento urbanístico da contrapartida foi veio sendo evoluído e amadurecido ao longo do tempo, desde que se começou a discutir a questão da política urbana.
Lembro-me bem que, a partir da Constituição de 1988, com a Lei Orgânica Municipal, que esta Casa inclusive aprovou, e eu tenho orgulho de dizer que participei disso à época, e depois teve o primeiro Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, em 1992, esses instrumentos já estavam previstos como instrumentos de ação contemporânea e moderna do planejamento urbano.
O instrumento da contrapartida não me parece que seja o problema em questão, mas sim a forma de aplicá-lo, como deve ser feita essa aplicação. Eu quero aproveitar e parabenizar aqui a equipe do Secretário Guerrante pela apresentação. Eu já participei, Henrique, de muitas audiências públicas, dezenas de reuniões sobre o assunto, mas não me lembro de ter participado de nenhuma reunião com um preciosismo de apresentação como feito aqui. Quer dizer, essa proposta, é apresentada e mostra exatamente com os desenhos, com os gráficos, com imagens, o que o texto da lei está querendo impor ou colocar a ser cumprido. Então, nesse aspecto, quero parabenizar que é muito boa essa dinâmica, tomara que sempre possa ser feito assim. Tomara que a Prefeitura do Rio esteja inaugurando uma nova etapa de apresentação da legislação urbana. Lembro-me aqui, quando se discutia na Câmara, na época do Plano Diretor e tudo mais, a questão de zoneamento, as questões de PEU, a questão de gabarito, muitos não conseguiam compreender isso e muitos vereadores não conseguiam compreender isso porque isso é uma matéria muito complexa, muito específica, e para quem não é do ramo é muito difícil entender.
Então quando se coloca imagens, fotografias, ajuda muito no processo de compreensão. E, por outro lado, isso é determinante para se dizer que há um interesse de transparência absoluta da Prefeitura em apresentar essa proposta. Por mais que possamos ser contrários, mas o fato é que, ao mostrar a apresentação desta forma, ela está totalmente desnuda. Não tem aquelas armadilhas que muitas das vezes os textos legislativos impõem entre uma vírgula e um ponto e vírgula, então parabéns ao secretário e equipe.
Com relação à intensificação do uso, e aí eu vou entrar na sua apresentação relacionada à permissão e ao aumento do uso de comércio e serviço, isso é muito interessante porque isso tem a ver com uma nova dinâmica econômica da cidade. E tem muito a ver, e aí nós temos que ter cuidado nas análises, porque isso tem muito a ver com o planejamento, com o urbanismo contemporâneo hoje no mundo, que é as cidades multiuso. É você permitir que você tenha no mesmo local comércio, serviço, trabalho, não é? E em alguns exemplos no mundo hoje, Paris é característico disso, que é a cidade dos 15 minutos verdes, dos 15 minutos, essa cidade dos 15 minutos é exatamente a cidade do multiuso, onde você tem o acesso a todas as questões, a todos os serviços, não é? Isso tem que ser olhado com carinho, com atenção.
E, como eu disse, às vezes, a questão prática esbarra na questão teórica, mas a teoria tem uma consequência e ela tem que ter um limite de aplicabilidade no meu modo de ver. A transformação, quando fala da questão dos jiraus e varanda, quando se coloca criando um novo parâmetro, mas que acima desse parâmetro será permitida a legalização, é preciso estabelecer o limite dessa questão. Porque o fato de você permitir o aumento de 20% dessas áreas, no caso aqui de varanda, por outro lado, você tem que impor aqui qual é o limite mediante o pagamento de contrapartida. Porque aí a gente corre numa outra questão muito particular, lembrando o que o Barandier falou, que é o perigo da transformação do instrumento urbanístico no instrumento apenas de arrecadação. Então nesse caso é importante o limite.
Pois não, Thiago.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – A questão é que está se impondo a limitação agora, não é? Acho que não ficou muito bem parado esse ponto.
Anteriormente, eu estou me permitindo interromper por ser esse arquivo aí dessas discussões. Algumas legislações, quando começaram a incentivar as varandas, elas não limitaram a sua porcentagem em relação à área útil da unidade. O que acontecia é que você tinha plantas aonde se indicava para aprovação uma área de sala, por exemplo, de 5 m² e 25 m² de varanda. Por óbvio que aquele projeto não constituía, aquilo ali era uma burla a um controle de ATE uma vez que você não contava as varandas como um limitador. Você não totalizava aquela área para o limitador de ATE. Então o que está se propondo ali é dar um parâmetro além do qual se pode fazer. Esse parâmetro não existe atualmente. O que está se propondo é colocar.
O SR. SYDNEI MENEZES – Perfeito, esclarecido. No ponto seguinte, quando se fala também do descumprimento da questão do fechamento da varanda, eu fiquei na dúvida se esse descumprimento da questão do fechamento da varanda, eu fiquei na dúvida se esse descumprimento é com relação ao material incolor e translúcido ou se esse descumprimento é com relação, de fato, à incorporação da área da varanda à área do apartamento. Porque você pode incorporar a área e pode manter o sistema retrátil do material.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Há duas maneiras de se fechar uma varanda: uma pela Lei nº 145, que é uma lei de autoria até do Presidente Caiado, que determina que, para que o fechamento da varanda aconteça, ele seja sempre posterior à execução do projeto. Ele tem que manter a ambiência de sala na sala e a ambiência de varanda na varanda. Administrativamente, uma série de artifícios foi construída para que isso se caracterizasse. Mas só uma compreensão: você colocava um degrau, você colocava um elemento não construtivo entre o que seria indicado como varanda e sala. Só que isso é uma questão de difícil verificação e pontualmente executada por proprietários de unidades após o habite-se.
Desde a lei anterior, que permite o fechamento desde o projeto, de modo que se tenha uma uniformidade de fachada, permitindo a integração de ambientes. Ou seja, a regra que está presente desde a Lei nº 274, que é a lei anterior, é que, se você quiser fechar a sua varanda, desde o momento do projeto, integrando os dois ambientes, vedada a compartimentalização dessa varanda, você poderia fazê-lo, mantendo-se os materiais. A exceção não é quanto aos materiais, mas sim quanto à regra da ambientação.
O SR. SYDNEI MENEZES – Muito bem. As coberturas: quando você fala aqui da cobertura, ocupação de até 50% da área do último pavimento, me parece que isso a legislação já determina. Aí é outro ponto que nós temos que ter muito cuidado, porque nós temos verificado, principalmente nos edifícios da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes, que já se constrói a cobertura com a intenção de atender à Mais Valerá, não é? Já esperando pela Mais Valerá e fazendo a oc
upação dessa cobertura plena. Essa é uma questão específica que deve ser cuidada nesse sentido.
Com relação à eliminação do pavimento de uso comum, do PUC, que foi mostrado ali nos slides, também é um assunto que nós temos que tratar com muito cuidado. Porque, quando o arquiteto urbanista projeta um edifício, ele cria esse espaço de PUC, que é o espaço de uso comum, não é à toa. Ele cria para atender a uma demanda; ele cria porque isso faz parte do seu programa de arquitetura.
Então, transformar isso em residência ou em comércio, tem que ter muito cuidado, porque você pode estar criando, inclusive, uma condição de interferência na ação e no projeto original elaborado pelo profissional. Acho que tem que haver, no mínimo, uma participação do autor do projeto para que isso, de fato, possa vir a acontecer, se é, de fato, interesse ou não é interesse.
A recomposição de quadras. Essa, então, temos que tratar com cuidado absoluto. Porque a função, hoje, das quadras como estão, as remanescentes, ainda é a função de ventilação no espaço urbano. Então, ao construir edificações impedindo a ventilação dessas quadras, poderá ou não haver uma consequência. Então, é importante que se tenha acoplado a isso um estudo de avaliação nesse sentido, por descaracterização da recomposição de quadra.
Por fim, essa questão do gabarito é outra coisa muito perigosa, porque está se partindo da premissa e da referência do que está lá construído numa determinada quadra. E aí, me permitam – Vereador, Guerrante e Thiago – fazer um breve comentário, resgatar uma breve história aqui.
As cidades no Brasil, antes da Constituição de 88, eram tocadas pelos seus prefeitos à base do decreto-lei. E a legislação urbanística e edilícia era na base da canetada. Não é à toa que a gente verifica nas cidades — e o Rio de Janeiro não é diferente — situações que você não consegue explicar como, em uma determinada rua, às vezes em um bairro pacato e tranquilo, tem aquele espigão enorme. Isto era uma prática que era adotada na política urbana: a canetada do gestor e do responsável pela cidade, que eram os prefeitos de então.
Com a Constituição de 1988 — e não é à toa que é uma Constituição chamada de municipalista —, colocou-se ali, como dispositivo principal, que a legislação urbanística e edilícia das cidades é atribuição das câmaras legislativas, não do Executivo. O Executivo pode tomar toda a sua iniciativa, mas a câmara legislativa é que decide o que está sendo feito aqui, inclusive.
Com isso, imaginava-se democratizar um pouco esta decisão: tirar da mão de uma pessoa e passar para a Câmara, que, em tese, representa os interesses da sociedade. Então, tem que ter cuidado, porque alguma dessas edificações são frutos desta ótica, desta política da canetada. Isso não pode ser referência para uma quadra. Nesse ponto, temos de ter muito cuidado com relação a essa decisão.
Por último — que me parece o ponto, e aí devo dizer que é bastante positivo —, é a questão da readequação do potencial com relação a imóveis preservados. Isso é uma discussão sem fim. Há situações que você vê na cidade: um próprio tombado começa a cair, a tombar propriamente dito. Não estou nem me referindo a esses do Centro, estou me referindo a outras áreas da cidade, quando você tem ali um terreno, uma área, um lote, que poderia ser ocupado. E isso não acontece porque a legislação é muito rígida e não permite isso.
Esse caso de você fazer a compensação, de recuperar a preservação do imóvel, isso é feito no mundo inteiro, não é nenhuma novidade. Agora, nós temos que ter coragem de fazer isso e criar regras para não ser algo que vire — como o Barandier disse muito bem — apenas uma intenção arrecadatória. Nós temos que deixar isso muito claro e muito separado nas ações da Prefeitura.
Para terminar, eu fiquei na dúvida: quais foram os critérios utilizados para estabelecer o prazo de “até janeiro de 2029”? Por que até janeiro de 2029? Então, não entendi porque se definiu isso. Lembrando que, pela primeira vez, essa proposta de contrapartida é diferente das demais, porque ela não tem um prazo de validade. Quer dizer, ela tem um prazo de validade, que é até 2029, não é? Isso é uma questão que não ficou muito clara.
No mais, eu estou aqui à disposição. Queria perguntar ao nosso Vereador Pedro para nos informar qual é o trâmite, quais são os prazos, se ainda tem prazos de emenda, o que é possível ser apresentado. Acho que cabe tanto ao IAB, como às entidades, como a todos nós, estabelecermos estratégias para encaminhar sugestões, caso entendamos que é necessário e importante propor modificações no texto. Porque também podemos entender, como o Barandier já colocou muito claramente, que o texto não é sequer apreciável. É importante estabelecer esses prazos para que a gente possa trabalhar em cima deles.
Muito obrigado.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Muito obrigado, presidente do CAU/RJ, Sydnei Menezes, pelas contribuições, pela fala.
Aproveitando esse gancho final com relação às emendas, aí falo aqui não só ao senhor, mas, por óbvio, a todos que estão aqui nos acompanhando e que queiram fazer eventuais contribuições. O projeto ainda não foi votado nem em 1ª discussão – ainda temos a 1ª discussão e primeira votação. Depois, temos a 2ª discussão e a segunda votação. E tem sido já uma praxe — pelo menos nos últimos quatro anos em que estive aqui como vereador — de que, junto ao Poder Executivo, aos demais vereadores, ao Presidente Carlo Caiado, que estava aqui agora e acabou de descer rapidamente, sempre temos reuniões entre os vereadores que apresentam emendas e o Poder Executivo.
Fazemos o debate daquilo que é possível realizar, a inclusão ou não, com frustrações e felicidades que acontecem claro a cada rodada de discussão de projeto de lei. Não temos um prazo definido específico que eu possa lhe passar aqui, Sydnei, nem para todos os presentes, mas, desde já, colocando a Comissão de Assuntos Urbanos à disposição de todos, diria que pelo menos uma semana ou dez dias eu acho muito difícil o projeto... Temos até um feriado agora, não lembro se o projeto,salvo engano, não está na pauta. Acho que o projeto nem está na pauta, acho difícil ele ser votado nos próximos dez dias ou duas semanas. O hábito, inclusive, é que a gente vote em 1ª discussão sem as emendas e deixe a discussão das emendas para 2ª discussão. Tem sido essa a prática dentro da Câmara Municipal.
Se os envolvidos e interessados puderem enviar as emendas, eu agradeço. Digo, mais uma vez, a todos aqui, quer uma sugestão, uma correção, um artigo, um inciso, acrescentar algo, mudar o texto, tirar, podem enviar à Comissão de Assuntos Humanos, a outros vereadores ou ao próprio Executivo, porque temos o compromisso, pelo menos pelo nosso mandato, de apresentar essa emenda e levá-la a debate junto aos demais vereadores. Fica aqui essa orientação ao CAU, mas também a todas as instituições e arquitetos interessados que queiram colaborar.
Agora, eu vou fazer os meus comentários também como membro da Mesa e interessado no andamento do projeto. Tenho algumas dúvidas mais específicas, mas primeiro uma fala que já fiz em um debate que já temos há alguns anos com relação ao projeto. Primeiramente, a minha visão com relação a essa discussão da Mais Valia, Mais Valerá, mais conceitual, comum, Sydnei trouxe. Muitas dos pontos trazidos no projeto, do ponto de vista de conteúdo, inclusive sou a favor de muitas das flexibilizações, são posicionamentos que eu trouxe de forma muito transparente e aberta no debate do Plano Diretor. O Henrique Barandier estava presente em quase todas as audiências, em quase todas as reuniões, o Thiago também, outros também.
Por exemplo, a flexibilização de parâmetros para a gente poder, no geral, construir mais pavimentos; essa própria questão do afastamento lateral, colado na divisa, afastado na divisa, eu defendo muito o adensamento da cidade, claro, avaliando qual é a estrutura daquele local, quanto cada bairro comporta... Uma cidade precisa enfrentar o custo do aluguel, o custo da habitação, precisa produzir unidades, precisa ampliar a oferta para atender à demanda. Se nós temos parâmetros muito restritivos, produz-se menos; a demanda é aquecida, as pessoas querem comprar, o preço fica mais caro. Essa é a minha visão no geral e aí, claro, cada bairro vai ter o seu debate.
Tendo a concordar muitas das vezes com as flexibilizações dos parâmetros, temos parâmetros de mais construção. O que me aflige e aí, no geral, vêm as minhas críticas ao Mais Valerá, é porque não internalizamos isso como legislação geral. Tivemos alguns pontos, inclusive que eu defendi no Plano Diretor, que alguns bairros pudessem construir mais pavimentos, que o “colado na divisa” fosse o mesmo que afastado da divisa, mas fui derrotado em algumas dessas votações. Acaba que elas voltam no Mais Valerá, e eu me vejo em um dilema, porque eu sou a favor daquele do conteúdo daquela norma, mas não que ela seja aprovada com uma janela temporária de um ano, dois anos, três anos. Se nós consideramos que a cidade tem capacidade de receber esses parâmetros construtivos maiores, mais intensos, por que não a colocamos, por que não aprovamos isso como regra geral que funcione ao longo de todos os próximos 10 anos de vigência do Plano Diretor?
Trago esta reflexão importante porque muitas das vezes eu sou questionado: “Poxa, Pedro, mas você vive defendendo que tenha mais comércio e mais serviços”. Isso vem no projeto. Vem, mas não vem como regra geral, que nós defendemos no Plano Diretor. Você é a favor de poder fazer alguns pavimentos a mais em certos bairros da cidade e o projeto autoriza isso, verdade, mas mediante contrapartida arrecadatória, não como regra geral da cidade. Essa é uma reflexão geral que eu gostaria de trazer e considero fundamental para explicar aqui a minha posição, as críticas que eu faço ao projeto.
Trazendo mais especificamente alguns pontos, mais por artigo, um deles é, Sydnei, e você trouxe a questão de que a cobertura pode, mediante pagamento, fazer o acréscimo de 50%. Mas, salvo engano, Thiago, acho que é o questionamento que você trouxe na outra, a cobertura de 50%, se eu combinar com o acréscimo horizontal, consigo fechar 100% a cobertura.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Quando você autoriza o pavimento de cobertura, você tem duas autorizações: o avanço horizontal em qualquer pavimento permitido e a adição de uma cobertura acima da legislação vigente para o local. Quando a legislação fala do pavimento de cobertura, ela já trava esse avanço porque se você avançar ele vira pavimento e não cobertura, ele vira pavimento tipo. Então, ele vem sendo aplicado dessa forma.
É claro que, e aí o Presidente Caiado até brincou comigo na aprovação de outro projeto de lei recente, que eu tinha dito que as legislações... – aproveito para retomar e esclarecer o que eu disse – ...que as legislações do governo passavam aqui com muita facilidade, não é isso que eu falei, ta, gente? Pelo amor de Deus. Eu disse que não tinha dirigente municipal que tinha vindo mais à Câmara aprovar legislações e que na minha experiência, sem ser demagogo, os projetos sempre eram aperfeiçoados quando passavam por aqui.
Então, de fato, é um projeto e o Vereador Pedro é uma pessoa com quem a gente trocou muito e foi parceiro em diversos projetos, em diversos mecanismos, que hoje são amplamente utilizados no Plano Diretor, inovadores. Cito aí a desapropriação por obra pública, que se tornou inestimável para a gente, que demandou muita coragem até de alguns dirigentes para que pudesse ir à frente, mas contou com o apoio dele e acho que a gente não se opõe, se o Gustavo tiver uma opinião diferente ele pode dizer, mas a gente não se opõe a qualquer tipo de melhoria que esclareça isso. A ideia não é induzir ninguém a erro ou, como o Presidente Sydnei falou, ser obscuro no que a gente está querendo. Então, de antemão eu já digo que qualquer coisa que venha a esclarecer o que está escrito no texto a gente apoia de qualquer forma, deixar mais claro ou sei lá.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito. Era só exatamente para deixar claro porque meu receio era, como a lei autoriza a cobertura de 50%, ela pudesse ser combinada com o artigo do acréscimo horizontal, que diz: "É permitida a ampliação horizontal das áreas descobertas em qualquer nível da edificação e nos pavimentos de cobertura já legalizados ou previstos pela legislação".
Então, alguém ia comentar: "Os 50% está previsto na legislação, então eu quero fazer a ampliação horizontal” e na verdade torna-se um novo pavimento. Então, perfeito.
Talvez a gente possa colocar como mais um parágrafo aqui de que, por óbvio, dentro da própria legislação ela não se aplica. Então, esse é um ponto.
O segundo é até uma combinação de que, no assunto do PUC, do pavimento de uso comum que foi colocado ali, até na imagem, não sei se é possível voltar na apresentação do Secretário Guerrante na parte do PUC, que é o pavimento de uso comum, porque a imagem que foi utilizada é o PUC que tradicionalmente nós vemos nos prédios mais antigos, que no geral era o térreo e o PUC, o play, ficava bem lá embaixo, geralmente no segundo ou terceiro andar.
Eu, particularmente, votei a favor no Plano Diretor, salvo engano foi no Plano Diretor que nós atualizamos isso, que eu também não gostava muito dessa diferenciação de “Ah, pode fazer oito andares, mas tem que ser sete mais um PUC” porque acaba que, na verdade, seria o legislador dizendo que o seu prédio tem que ter um PUC, ou seja, ou ele é sete ou ele é sete mais um PUC. Isso, em minha opinião, é muito uma questão do comprador, do mercado, não é? A pessoa que decide se ela quer comprar um imóvel que tem uma área, um play, e ela vai pagar por isso, faz parte do custo total da obra, ou se ela fala: "Eu não tenho interesse em play, eu só quero a minha unidade, eu quero um apartamento talvez um pouco maior, não é isso que eu busco" e aí você diz ao incorporador: "Olha, você pode fazer oito andares".
Se você vai fazer um como play, oito andares residencial, vai usar para garagem, isso aí é uma decisão sua. Então, eu votei a favor e defendi na época que a gente tirasse esse 7 + 1, 6 + 1 ou 5 + 1, vai depender da área e se tornasse os pavimentos tipos. Aí cabe ao incorporador essa decisão, mas ao mesmo tempo nós colocamos na época, salvo engano foi o Fajardo quem trouxe esse ponto, que se o PUC fosse na cobertura, ele não computaria como pavimento.
Qual era a ideia? Eram dois pontos que também na época me pareceram muito bons e me parecem bons. Um é: você pega a área de uso comum e a coloca – bem ou mal – na melhor vista do prédio inteiro, que é na cobertura. Então, ao invés de uma pessoa ter a cobertura, aquela vista, todos os condôminos têm a área de uso comum na parte de cima, com mais vista, respirando melhor, vendo mais a cidade e aí é uma decisão do incorporador, ele pode ou fazer a cobertura residencial ou ele pode..., e aí não computa como pavimento, até porque ela é descoberta, o PUC no terraço. Além disso, você acaba, de certa forma, coibindo, de uma forma inteligente, eventuais mais-valias, puxadinhos no futuro, porque, no geral, o puxadinho surge de alguém que tem uma cobertura e essa pessoa vai e acrescenta mais um quarto, faz algo acima. Quando é uma área de uso comum, é muito difícil fazer um puxadinho, porque na verdade aquela área é de todos os condôminos. Então essa era a ideia.
O que eu queria trazer aqui especificamente com relação a esse projeto, é como fica essa lógica, porque a gente está autorizando no geral aqui na Mais Valerá a fazer a cobertura, um residencial. Provavelmente ele vai licenciar essa cobertura para fazer uma residência, essa cobertura 50% a mais. Onde entra o incentivo do pavimento de uso comum no terraço? Ele compete com a cobertura?
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Pelo que você está me perguntando é se você poderia projetar com o PUC na cobertura e converter o uso dele para um pavimento tipo.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – É, exato.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Olha, eu nunca pensei nessa possibilidade. Não tenho uma opinião formada sobre isso. Acho que secretário...
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Digamos, a regra é seis andares. Eu poderia fazer o sétimo pavimento como PUC pela legislação. E aí eu pegar esse PUC e transformar no residencial. Aí eu meio que desvirtuei a ideia do terraço lá em cima.
O SR. GUSTADO DI SABATO GUERRANTE – Presidente, essa demanda deve surgir provavelmente, novamente, ou dos condôminos ou do mercado, porque você não compete. Eu entendo que, se você está fazendo uma adequação, é porque o condomínio chegou à conclusão de que aquela adequação é benéfica para o conjunto, enquanto que no lançamento ela é benéfica ao mercado. Você quer comprar um apartamento com PUC.
Então, acredito que são duas demandas diferentes, do prédio que está surgindo e daquele que você está adequando, assim entendo. E esse caso foi justamente adequar um pedaço, principalmente aqueles mais antigos em que você tem no meio, você pode ter condomínios em que isso não é mais uma área útil, desejável. No meu condomínio, por exemplo, está acontecendo exatamente o contrário, as pessoas estão desejando colocar novos equipamentos que não eram necessários na época, na década de 70, quando ele foi construído. É o inverso do que está acontecendo aqui.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Eu tenho só a acrescentar, presidente, que existe ainda... Primeiro quero fazer a justa homenagem à emenda do rooftop, que foi a emenda do Presidente Caiado, do Plano Diretor, para incentivar o... Ficou conhecido como emenda rooftop. E isso não é pensado só para o PUC, não. Ainda existem pavimentos não computáveis, uma vez que a gente não revogou todas as legislações.
Então, vou dar um exemplo, parte do 3046 ainda é vigente, do Plano Lúcio Costa, é vigente prever pavimento não computável, térreo, por exemplo, os apartamentos garden que são feitos hoje, por exemplo. Então, era uma maneira que da primeira vez, na 274, a gente entendeu que isso seria uma intensificação do uso residencial, vamos colocar dessa forma. A gente conseguiria produzir mais unidades, sem interferir na vista e na volumetria. Essa era a razão por detrás quando isso veio na primeira vez na legislação.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito. Só para encerrar esse ponto, que uma das possibilidades seria, digamos, hoje a regra são seis pavimentos, se eu fizer a cobertura em cima, ela não contabiliza. Aí, com a Mais Valerá, a pessoa poderia licenciar já o seis mais um, e na verdade você eventualmente colocar a cobertura em cima de novo.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – O texto, na maneira que está colocado, essa é uma interpretação possível, sem sombra de dúvida. Agora, aí é de se ver se é interesse desta Casa vedar essa possibilidade ou não. E aí a gente tem que entrar no debate, porque de fato não foi enviado dessa forma, não é essa a intenção.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito. Muito obrigado, Thiago. Para fechar, só o último ponto que é da recomposição da quadra, que Sydnei também pontuou, e outros, que é um tema que já volta alguns projetos de leis, e eu o considero bem interessante. Eu entendo que é um instrumento. Não é fácil você chegar à melhor legislação, inclusive eu e Thiago já tivemos alguns bons debates com relação a isso, porque a ideia é boa. Onde eu a vi a primeira vez foi numa visita que eu fiz à Prefeitura de Buenos Aires, Sydnei, e a intenção deles lá era exatamente essa de fechar as empenas. A prioridade deles era fechar empenas. Então a autorização era, basicamente lei: Encontra uma empena, me mostre empena, eu mudo o seu gabarito, mudo a sua construção, desde que você feche essa empena e não construa uma nova. Como você traduz essa ideia numa lei, claro que ela nem sempre é fácil, mas a ideia me parece boa, porque nós temos em vários pontos da cidade, alguns que são distorções, na canetada, uns prédios que destoam completamente da área. Mas, em alguns bairros, por exemplo, Glória, Catete, alguns bairros consolidados, você teve uma consolidação de pavimentos mais altos, sete, oito, nove andares. Depois, a legislação mudou, à época da Lei Orgânica, sobretudo para três pavimentos, quatro pavimentos. Você gerou uma quantidade de empenas que, em minha opinião, são feias do ponto de vista estético e também não agregam muito à cidade. E aí, concluir essas quadras... Hoje, o Reviver Centro, por exemplo, faz isso em Copacabana, que já teve direito de construção muito mais benéficos do que no passado, oito, nove, dez andares, e depois surgiam uns dentinhos encravados no meio dos prédios.
Considero positiva a ideia que a gente tem que tencionar, como no texto. Aí seria muito positivo se, dentro das emendas, o CAU, o IAB e outros pudessem como... esse conceito de fechamento da empena para a recomposição da quadra não se tornar um monstrengo, não se tornar mais uma distorção, mas o fechamento de empenas recompondo a quadra de uma forma esteticamente agradável para todos, porque acho essa distorção de quadra horrorosa. Isso acontece muito em Glória e Catete. Você vai andando e aí o prédio recua, o prédio volta, o prédio sobe, o prédio abaixa. Não é nem agradável o que a gente teve hoje como resultado de tantas legislações diferentes no transcorrer do tempo. Eram essas as minhas contribuições com relação ao projeto.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Presidente, sobre essa questão, que foi uma questão nossa na 260, na 274, na 270, em todas as legislações que a gente discutiu aqui, justamente como era, como é que a gente fazia, como a gente escondia essas empenas sem criar outras, até além disso. A ideia, e a gente talvez tenha concluído isso há alguns dias conversando, talvez a gente precise deixar mais claro, mas a ideia era sempre permitir, não pela média da quadra, que era o caso da 219 ou algo do tipo, mas permitir que se escondesse a empena ao lado com o comprometimento que, e se a possibilidade do terreno assim viabilizasse, que no outro lado, que em tese teria outra empena, criaria outra empena, fosse aberta a ventilação. Você definitivamente fechava aquela possibilidade ali, garantindo o afastamento da divisa do lote adjacente. Estou tentando falar uma coisa que, escrevendo, desenhando ficaria muito mais fácil de explicar. Mas a gente concordou, eu, Gustavo e os técnicos que estavam discutindo sobre isso, de que é essa decisão, essa intenção, ou melhor dizendo, precisa estar mais clara no texto, e acho que isso pode ser objeto da reunião técnica que geralmente precede a 2ª votação.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito, Thiago. Também me parece, a gente já tinha tido um bom debate com relação a isso, também me parece que o caminho por aí é bom. Depois a gente fecha o texto disso.
Agora vou passar aos convidados inscritos. Temos duas pessoas inscritas para falar. Gostaria de convidá-las a fazer o uso da Tribuna. Senhor Luciano Fonseca e, na sequência, o Senhor Laudimiro Cavalcanti. São os únicos dois inscritos que nós temos.
Logo depois da fala dos dois inscritos da Tribuna, eu franquearei novamente a palavra ao Henrique Barandier e ao Sydnei Menezes.
Senhor Luciano, por favor, com a palavra.
O SR. LUCIANO FONSECA – Sim, obrigado. Olha, é muito enriquecedor este debate. Obrigado pela iniciativa.
O meu nome é Luciano Fonseca, sou arquiteto, perito judicial, avaliador de imóveis, trabalho, sou CEO da LF Building, que é uma empresa de perícias e avaliações. A gente faz avaliações, perícias e legalização de imóveis. Então, a gente está no campo de batalha, como eu estava falando com o meu presidente Sydnei, do CAU. É muito bom a gente se encontrar.
A gente trabalha no campo de batalha junto aos empresários para legalização. É muita coisa para falar, mas eu vou começar aqui com um breve histórico. Como acontece? O fluxo, você tem um terreno, contrata um profissional, faz o projeto, dá entrada na licença de obra, ali você, pela lei da incorporação, consegue incorporar, trazer as unidades imobiliárias e começar a vender enquanto a obra é feita. No final da obra, a Prefeitura verifica se aquele projeto foi construído de acordo com as leis urbanísticas, afastamento frontal, altura máxima, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, taxa de permeabilidade, enfim.
Ali você entrega o Habite-se para aquele empreendimento. Isso é o mundo ideal. A Lei de Matrícula é de 73, somos um país novinho. Então, a maioria dos imóveis de 80 a 100 anos não tem isso. Agregado a isso, a gente tem muitos prédios na cidade que têm Habite-se, mas estão obsoletos, a utilização, porque a gente fala que a cidade – como falamos, nós somos arquitetos e urbanistas –, a minha esposa adora essa frase, Presidente Sydnei, ela é advogada, “a cidade é um órgão vivo”. Ele está em constante mudança, as cidades no mundo inteiro. A gente está falando de um momento agora, no mundo inteiro também. Então, quando que se pensava em um porto revitalizado assim? Eu lembro que os meus professores da faculdade, a gente fez os projetos finais, eram todos esses projetos de... Todo mundo falava: "Isso nunca vai acontecer aqui". E já é uma realidade aqui, não é?
A cidade muda, o mercado imobiliário muda, as necessidades mudam. Dentro dessa realidade, como bem falou o Presidente Sydnei, nós, técnicos, temos... É que eu estou no meio, sou técnico, mas também estou na ponta do mercado imobiliário. Vejo ali a necessidade, a pessoa que tem um prédio, e o PUC, aquelas famílias que compraram aquele prédio no Leblon, em Ipanema – àquela época, o PUC fazia sentido. Hoje, todo mundo, os filhos já foram embora, está aquele prédio com gentes idosas, e o que está fazendo com o PUC? “Ah, há prédios também comerciais em que o PUC não é usado”, fica jogado. Então, tem essa situação.
Diante desse histórico, eu vou entrar agora em algumas questões que eu ouvi aqui acerca da lei, algumas sugestões. Vamos lá, a questão do acréscimo de varandas e a questão do PUC, a gente tem que lembrar também – aí, vou fazer o papel do advogado do diabo –, vai mexer na fração ideal, vai mexer na questão do registro imobiliário. Tem que se pensar nisso, não é? Vai mexer no incêndio, rota de fuga, vai mexer na Reserva Técnica de Incêndio, que é o mínimo de quantidade de água que precisa em caso de incêndio, essas questões todas que foram faladas aqui. Eu estou dizendo que eu sou a favor da lei, mas a gente tem que pensar nas soluções do prisma, ventilação de ambiente permanente, como a sala, o quarto. Ele tem que ter um mínimo de ventilação e iluminação.
É possível, eu vi. Aliás, de acordo com o meu Presidente também, a apresentação foi muito bem feita. A gente, que é arquiteto, fica feliz que a gente consegue transmitir para o público que não entende – quem já entende gosta disso. Mas, assim, mexe com o prisma, mexe com a fachada, a varanda.
Outra questão, as varandas vão mexer com a questão fiscal. Porque, se você trouxer a área para dentro, mexe com IPTU. Os terraços, que a gente falou aqui que a lei já permite até 50%, está bem? Tem que se pensar também que vai mexer na área comum, a área técnica dos telhados, a área aonde vai estar o ar-condicionado, as casas de máquina. Uma coisa não pode infringir a outra. É isso. Estou trazendo mais abacaxi do que solução, porque foi um negócio que eu acabei, eu li essa semana e estou vendo aqui. Mas eu sou a favor, porque isso vai mexer com o mercado imobiliário, vai possibilitar prédios no Centro.
Outra questão, a cidade de 15 minutos, que foi falado aqui pelo meu Presidente, eu acho isso importante, porque a gente está criando novas unidades imobiliárias no Centro, e as pessoas que moram precisam de uma farmácia, de uma padaria, vão precisar. As demandas que estão nascendo aqui já são realidade, gente, no Porto. A Cury fez uma centena de lançamentos, está sendo vendido. As pessoas que vão morar lá vão precisar de farmácia, de padaria, de um restaurante, de um café. Elas vão precisar de um posto de saúde, de uma praça para levar os seus filhos. Então, é preciso pensar, quando você vai falar... Já me perdi. É técnico que fala demais. Falei, então, do PUC. Ah, recuperação da quadra. Eu acho que também tem que pensar nos prismas de ventilação mínimos, porque eu sei que aquela empena cega é feia, a gente vê “Ah, dá para chegar”, mas tem que pensar que quando fizer isso, os compartimentos internos permanentes, principalmente, ou tem que ser ventilação forçada, com prismas menores, mas teria que ter aí um dispositivo legal para pensar nessas questões aí, além da fração ideal, rota de fuga, acessibilidade, ART, que é a reserva técnica de incêndio que vai mexer, tá bom?
Eu acho que eu tentei trazer mais os abacaxis que vieram na minha... mas sou a favor da lei. Eu acho que vai possibilitar muitas situações que estão obsoletas, prédios que estão em desuso ou mau uso, vai ser um melhor aproveitamento principalmente para os empresários. É isso. Obrigado. Um abraço.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Luciano, muito obrigado pelas contribuições, pelos abacaxis, são muito bem-vindos. Nosso papel é exatamente ouvi-los.
Antes de passar a palavra ao Laudimiro, só também registrar a presença do nosso Presidente Carlo Caiado, que foi citado aqui algumas vezes na audiência, sempre muito atuante com relação ao debate dos terraços, das varandas, da legislação urbana. Presidente, o senhor quer fazer uma fala?
Então, perfeito! Obrigado pela presença e passar agora a palavra ao Senhor Laudimiro Cavalcanti.
O SR. LAUDIMIRO CAVALCANTI – Bom dia a todos. Quero cumprimentar o Presidente da Mesa Pedro Duarte, em nome dele cumprimento toda a Mesa e todos os senhores e senhoras.
Eu não sei se eu vou conseguir falar aqui diante dessa ilustre figura que é o Presidente da desta Casa, Carlo Caiado. Mas foi bom ele estar presente, porque, comungo com o nosso presidente Sydnei Menezes, da CAU, quando ele fala foi da época e é da época da Mais Valia com prazo de início e fim, e um prazo curto. Eu sou dessa época também, fui acostumado com essa época. Então me preocupa um pouco esse prazo de 2029. Fácil explicar a minha preocupação. A sociedade brasileira, nós estamos falando especificamente do carioca, está acostumada... abriu a Mais Valia, vai lá correndo, chama um arquiteto, faz um projetozinho, vai lá na Prefeitura, apresenta o projeto, pega o comprovante, o boleto, faz o primeiro pagamento, chama um engenheiro, chama um mestre de obra e já toca a obra. Não é bem assim. Essa obra só pode ser feita após o pagamento integral. E o fiscal da Prefeitura vai visitar a obra para saber se foi de acordo com aquilo que foi inicialmente contratado. Só vai descobrir isso quando for registrar, quando for fazer uma operação de compra e venda e for registrar, vai descobrir que a área está diferente, que o projeto está diferente e é um problema. Então esse prazo longo me preocupa.
O segundo, eu anotei pouca coisa, mas na minha mente o segundo item é com relação ao fechamento das varandas. Esse projeto foi aprovado há 14 anos, 13 anos, 14 anos, inicialmente Barra e Recreio e depois se estendeu para o resto da cidade. E muita gente fechou as varandas achando que era uma vantagem contra o vento – é de fato –, não se preocupou com o que está essa modificação agora no sistema retrátil. O sistema retrátil, apesar da explanação também espetacular, muito bem feita do Secretário Guerrante, eu fiquei em dúvida com relação à área única da varanda se incorpora de imediato, se está retroativo ou são só os novos projetos. Isso é importante ficar mais claro, pelo menos para mim. Não ficou muito claro.
O acréscimo, a incorporação da área útil, se você tem um apartamento e fechou a varanda com o sistema retrátil, pelo o que eu entendi da explanação, incorpora de imediato. Então a minha dúvida: é retroativo? Não é retroativo? São os novos projetos?
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Não, eu acho que eu não soube explicar da melhor maneira possível. A regra de fechamento existente não é revogada por esse dispositivo. Esse dispositivo inclusive existe desde o ano passado. Qual era a regra anterior da Lei nº 145, aprovada lá pelo presidente Caiado à época? Se o senhor fechasse a sua varanda existente com material translúcido, sem integrar a ambiência da varanda, a ambiência do...
O SR. LAUDIMIRO CAVALCANTI – O sistema retrátil que mencionou...
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Sim. Exato. Exato. O senhor poderia fazer, como ainda pode fazer, sem pagar a contrapartida. Entretanto, se o senhor quiser como incorporador ou como unidade individual fechar a sua varanda integrando os dois compartimentos, aí sim o senhor pagaria a contrapartida.
O SR. LAUDIMIRO CAVALCANTI – Que seria incorporada a área do imóvel. Isso implicaria, como foi dito aqui, no RGI, no IPTU.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Sim, sim, sim, sim, sim, sim. Nessa forma de fechamento, sim.
O SR. LAUDIMIRO CAVALCANTI – Perfeito. Perfeito, perfeito.
Finalizando, quero deixar registrado que é extremamente importante esse debate, extremamente importante para nós que trabalhamos no mercado imobiliário, para a sociedade, o esclarecimento de que os projetos realmente só podem começar a obra da mais valia, mais valerá, após o pagamento integral e com a presença do fiscal, é o que eu entendo. E obrigado aí pela oportunidade.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Senhor Laudimiro, mais uma vez, muito obrigado pela sua contribuição, sempre presente nas nossas audiências. Salvo engano, está mantido no texto essa questão no art. 20. A concessão da licença fica condicionada ao pagamento total da contrapartida. Exato. Então está escrito hoje no texto dessa forma. Só poderá ter a licença com o pagamento total da contrapartida.
É, a gente sabe que a prática às vezes é muito diferente da teoria, mas o que a lei diz é que só poderia realizar até a licença a partir do pagamento integral. E ainda vem já na sequência os dois parágrafos do art. 20: “Após a quitação da contrapartida deverá ser apresentada a documentação exigida pelas normas vigentes para o prosseguimento do processo de licenciamento.” Ou seja, paga-se a contrapartida e ainda apresenta-se a documentação para então ter o processo da licença.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Aliás, desde a 260 que sequer se abre processo sem o pagamento. A gente tem que entender que o processo de Licenciamento é um processo complexo que não se extingue com a licença. Ele tem algumas fases, aonde ele só se extingue definitivamente com o habite-se. Ainda se admitindo que você possa fazer modificações e acréscimos depois, ele vai estar sempre vivo. A circunstância aí é isso se... Quando isso foi pensado, na verdade, era para tentar estabelecer uma racionalidade no que a gente tinha de estoque de laudos não pagos, tá? Isso era um problemão. Como é que era... Todo mundo que sentou nessa cadeira chegava com o seguinte desafio: Você tem R$ 711 milhões a receber de laudos publicados. De onde é que surgia esse número? Quando você tinha uma contrapartida a ser regularizada, o arquiteto apresentava o projeto indicando aonde foi o acréscimo e a área a ser legalizada a um técnico da prefeitura, que calculava com base nos termos da contrapartida quanto era devido conforme tamanho e natureza da área. Se era uma área coberta sobre o piso permitido, se era uma área descoberta ou uma área coberta. Quando isso era calculado, se apresentava uma minuta de laudo que deveria ser ou objeto de concordância, ou de recurso. Passava-se um tempo, quando isso se era esgotado e todo mundo concordava sobre o quanto se devia e o que é que era para legalizar, se publicava esse laudo e se constituía um crédito. Só que isso demorava às vezes quatro, cinco meses para que essa concordância fosse estabelecida. Isso entrava no nosso sistema como um crédito a receber. O curso do tempo, muitas vezes, fazia com que o cara desistisse da obra, desfizesse o acréscimo, perdesse a oportunidade de negócio, no caso de uma Mais Valerá, e aquilo ali virava um crédito virtual, nunca pago, mas constava para a gente. E, principalmente, para o órgão fazendário, aquilo era um problema, que cobrava sempre ao secretário de Urbanismo: “Cobra esse dinheiro ou desfaça esse crédito”.
A Procuradoria também dizia que não era objeto de Dívida Ativa. Você não poderia cobrar aquilo na Dívida Ativa, uma vez que você poderia desfazer aquele acréscimo em qualquer momento. Isso deixava o secretário de Urbanismo de mãos amarradas.
Na Lei nº 260, o que se pensou? Olha só: agora vai ser sistema Imposto de Renda. Não tem mais concordância, não tem mais laudo, não tem mais recurso. Você me apresenta o projeto, calcula quanto você acha que deve, paga, e eu abro o processo. E aí a gente acabou com essa criação de sistemas.
Do outro lado, a gente teve um entendimento junto à Procuradoria do Município de que aquele crédito, sim, poderia ser cobrado, uma vez que ele, em tese, não estava desfeito. Caberia ao dono da obra, ao responsável pela edificação, demonstrar que o desfez. E, mesmo que o desfizesse, fato é que ele, em contraveniência à ordem urbanística, se beneficiou de um artigo, de um acréscimo irregular. E que aquilo poderia ser cobrado, sim, poderia se persistir na cobrança, aí, não na via da Dívida Ativa, de alguma coisa que deveria ser Mais Valerá, mas convolando aquilo ali numa espécie de dano moral coletivo ou alguma coisa mais difusa.
Então, hoje, o histórico disso, e porque a lei está escrita dessa forma – e é claro, nem o secretário, nem o subsecretário, nem o chefe de gabinete tem a onisciência sobre todos os processos que tramitam, são autuados, decididos e processados dentro da Secretaria –, é: “Ah, mas teve um processo na Barra em o qual o técnico deu a licença”. Então, por favor, traga ao dirigente, porque ele tem obrigação de cancelar essa licença e exigir que a contrapartida seja quitada. Isso não contraria nem só a lei, mas o próprio regulamento. Os dois regulamentos que foram feitos nas Leis nº 260 e nº 274 reforçam essa necessidade.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito, Thiago. Muito obrigado também pelos esclarecimentos.
Vou passar a palavra ao Senhor Sydnei Menezes e, posteriormente, ao Senhor Henrique Barandier, que gostariam de trazer novas contribuições.
O SR. SYDNEI MENEZES – Só pegar uma dúvida que o Secretário Thiago coloca na explanação dele. Esse processo da contrapartida tinha – e eu não sei se de fato ainda acontece – uma questão que atingia diretamente os profissionais, arquitetos, arquitetas e urbanistas, quando determinava, ou melhor, apontava para esse profissional a responsabilidade técnica daquele projeto de regulamentação da Mais Valia.
Ou seja, a área que estava lá construída como responsabilidade desse arquiteto, que nem sequer participou nem do projeto, nem da execução da obra. Ele apenas entra nesse processo para trabalhar “projetualmente” na legalização daquele projeto ou daquele acréscimo. Mas o projeto antes do acréscimo não é de responsabilidade do arquiteto ou urbanista, é responsabilidade de outro profissional.
Isso causou muito transtorno à época. Confesso que eu não sei se já foi corrigido. Muitos profissionais reclamavam disso e acabavam – não é, Roberta? – assinando essas responsabilidades porque era regra então colocada pela Prefeitura nesse processo. Eu só estou fazendo essa pontuação porque isso me parece um ponto importante a ser resolvido e aprimorado oportunamente.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – O compartilhamento de responsabilidades entre Prefeitura e arquiteto é uma coisa que a gente discute desde a criação da Licença para Construção ou Modificação de Edificação (Licin). Eu me lembro de ter ido ao CAU com o vice-presidente Sydnei para já tratar desse assunto. Bom, vamos usar um termo mais popular: é uma faca de dois gumes. A partir do momento que você concede ao profissional liberal a capacidade de, perante a administração, atestar o cumprimento da lei, o reverso da medalha é que se cobre dele pelo que declarou e assinou.
Eu sou profissional liberal também. Sou advogado. Todos os atos constitutivos de uma empresa devem ser revisados por um advogado, por exemplo. Se eu não os li, ou permiti que, com a minha assinatura, se constituísse uma pessoa jurídica ilegalmente, eu devo ser cobrado por isso também.
Essa é a base do que foi feito no Licenciamento Integrado de Edificações (LICIN) e é a base do que a Prefeitura vem implementando, seja na administração do Secretário Washington Fajardo, Secretário Chicão, comigo, com o Secretário Guerrante, isso nunca deixou de ser feito. Eu não posso responder por um passado mais distante, porque eu não conhecia as administrações tão de perto, mas, sobre essas, eu posso afiançar com a maior tranquilidade.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Passar a palavra agora também ao senhor Henrique Barandier.
Só registrando a presença dos vereadores online: o Vereador Fábio Silva e o Vereador Marcos Dias. Muito obrigado pela presença, vereadores.
O SR. HENRIQUE BARANDIER – Obrigado, Vereador Pedro Duarte. Fazer algumas considerações complementares aqui, em função dos aspectos levantados, e para explicar, talvez, alguns aspectos aqui do documento do IAB que nós lemos. Como vocês viram, é um documento que reflete um posicionamento do Instituto baseado em uma visão sobre o que deve ser a legislação urbanística, a regulação urbana, fundamentada na legislação, estabelecida numa legislação ordinária. Então, esse posicionamento está muito calcado numa base conceitual com a qual a gente opera e defende.
Mas, aqui no debate surgiu, talvez, uma aparente contradição entre uma base conceitual e a realidade. Eu acho que essa é uma oposição que não cabe se colocar, porque a gente olha para a realidade a partir de um referencial conceitual, teórico e de posicionamento em relação à cidade que queremos, ao como desejamos construir a cidade. Então, é fundamental essa parte principiológica, que está, inclusive, garantida no Plano Diretor. É por isso que o Plano Diretor tem lá princípios, tem diretrizes, etc.
Então, nesse sentido, o documento do IAB, quando ele se posiciona, ele não está deixando de olhar para a realidade concreta. Ele está olhando para a realidade concreta e dizendo: "Não. Nós devemos dar um tempo para a legislação e deixar uma permanência dela, sem ficar fazendo alterações pontuais a cada momento."
E isso também porque está fundamentado naquilo que eu falei: do princípio da prevalência do interesse coletivo sobre o interesse individual. E, no nosso entendimento, esse tipo de legislação, mais valerá e mais valia — e são essas, e são as outras, são as anteriores, são as muito anteriores, porque essa história é longa – como nós dissemos, elas privilegiam o interesse individual. É curioso, porque, quando aqui surgiu uma discussão sobre como fazer ali o pavimento a mais, além do gabarito, se é PUC, se não é PUC, isso coloca “não, mas essa é uma discussão que depende da demanda”. A demanda do mercado, no sentido de dizer que o incorporador olha para o mercado e toma uma decisão de qual produto ele vai colocar no mercado, ou é do condomínio, que pode olhar para...
Mas as duas posições são posições que estão calcadas no interesse individual, porque tem um interesse coletivo, que é o da vizinhança, que não está sendo considerado no caso concreto. Se a gente tivesse na nossa cidade uma prática de participação social direta, e que – estou pensando alto aqui —, se você tivesse essas possibilidades de ajustes de pequenas alterações da legislação urbanística, mas dependendo da validação da vizinhança no caso concreto, aí talvez pudesse ser outra discussão. Talvez pudesse ser outra discussão.
Mas todos nós, que não somos um interessado específico naquela obra, mas que podemos ser um vizinho, nós, quando, por exemplo, nos mudamos para um determinado local, a princípio, a gente olha ali para a cidade e tem uma visão do que vai ter em volta da gente, entendeu?
E hoje, isso é um pouco discutível porque podem surgir construções, por exemplo, o nosso terreno vizinho, que, mesmo eu sendo um conhecedor da legislação, por hipótese, pode mudar a qualquer momento, porque pode ter uma lei nova que permite, por exemplo, a recomposição da quadra. Essa é uma discussão que eu acho de fundo. E a gente está falando numa cidade que nem sequer o Conpur, Conselho Político Urbano, está em funcionamento. Essas discussões poderiam ser minimizadas ou consertadas de uma melhor forma a partir de alguns ambientes para lidar com o dia a dia da cidade. Essa é uma questão.
Mas é também curioso, porque outra questão que se levantou aqui e que eu achei bem interessante, foi justamente falando a questão das quadras que têm edificações de diferentes momentos, que refletem diferentes legislações e que aquilo cria um ambiente que tem uma construção mais alta e recuada do afastamento, outra mais baixa sobre a divisa, sobre a testada, e isso cria um ambiente determinado e tal. Você tem ali uma sobreposição de legislações que um pouco explica esses ambientes dessa forma e aí se busca ali a recomposição e foi tratada na revisão do Plano Diretor.
Eu, individualmente, concordo com muitas coisas que estão no Plano Diretor e discordo de muitas coisas. Acho que no geral o Plano Diretor contém alguns avanços relevantes, acho que perdeu a oportunidade de se avançar em outros aspectos, mas uma vez ele definido, é importante dar uma estabilidade para ele. É por isso que o plano prevê que em cinco anos ele será avaliado e talvez essas questões todas, como essa questão de composição da quadra, o que foi definido no plano não foi bem tratado, não foi suficiente para a situação atual, etc. É isso, a gente cria os mecanismos.
Agora, se a gente cria a cada ano uma lei que vai alterando como a gente vê cada aspecto, essa lógica de se criar lei sobre lei vai sendo reproduzida. Eu achei interessante, alguém falou aqui de uma coisa obscura da legislação e que eu acho que era o que a gente tinha acumulado ao longo de mais de 40 anos de vigência de uma legislação urbanística que foi marcada por diversas normas sobrepostas e que o processo do Plano Diretor tinha uma intenção de consolidar aquela legislação. Na minha visão, a gente tinha naquele momento uma legislação obscura. Nós fizemos uma limpeza grande com o novo Plano Diretor. Agora, se a gente vai criando novas leis que alteram o que está no Plano Diretor, provavelmente, ao longo de alguns anos, esse caráter obscuro da legislação vai se retomar.
Só para terminar, a questão do ICS, índice de comércio serviço, que foi uma novidade trazida no Plano Diretor do ano passado e agora tem a possibilidade de intensificar o ICS etc. Não conheço exatamente o fundamento, o porquê? Porque está se baseando no interesse individual, ou seja, se alguém quiser fazer mais, pode, porque ele paga e pode. É nisso que eu digo que ela está se baseando, principalmente no interesse individual e não no coletivo, porque quando se fixa o índice como norma geral, está se criando uma regra de controle justamente dessa composição comércios e serviços de residência. A gente pode até discordar dessa composição, mas a legislação garantiu um equilíbrio que naquele momento foi estabelecido como adequado. Não é uma questão de farmácia, loja e mercearia e tal. O novo zoneamento do Rio de Janeiro tem pouquíssimas zonas unifamiliares. A maior parte da cidade são áreas que permitem pequenos comércios e serviços, não é disso que a gente está falando. O ICS 30% não acho, salvo alguma situação muito específica, possa estar aparecendo ali um impedimento de algum pequeno comércio e serviço de vizinhança, mas não é disso que a gente está falando, a gente está com a possibilidade de intensificar comércios e serviços que impactam a vizinhança, numa cidade que não regulamentou o Estudo de Impacto de Vizinhança, que talvez a gente tivesse, então, pelo menos atrelar as coisas, só que não regulamentamos e não regulamentamos o IPTU progressivo, embora o Executivo tenha apresentado projeto de lei no ano passado, com o qual o IAB, naquela ocasião, concordou plenamente e defendeu o projeto, mas parece que a tramitação parou e não sei em que pé ela está. Bem, era isso que eu queria pontuar.
Desculpa, só para mostrar a questão da recomposição. A gente fala da recomposição do lote, aí tem essa discussão do Reviver Centro, das empenas, etc. Bem, a gente concorda ou não concorda, tudo bem, mas tem um princípio lá que, vamos admitir, temos que recompor ali porque as empenas é um problema, tudo bem, que seja. Eu, particularmente, nem acho que seja tanto, pode ser para mim em algumas situações, mas não como questão geral.
Porém, quando você tem as normas que vão alterando alguns dispositivos e cada norma alterando um dispositivo, você cria depois um ambiente que é o que a gente chamou no texto de brechas, em que alguém vai olhar para as brechas da legislação e vai fazer um empreendimento legal, dentro da lei, mas que talvez esses próprios somatórios de normas pontuais não tenham visualizado e aí eu me espanto, eu não sei exatamente o caso específico, eu só tiro foto porque eu olho e me espanto. Por exemplo, na Rua Visconde de Pirajá está sendo terminada a construção de um edifício entre a Farme de Amoedo e a Vinícius de Morais. Se a ideia era recompor, como é que você abre brechas que permitem construir um novo? Algo que não tem a ver com recomposição de lote. Entendeu? Eu acho estranhíssimo. Eu não sei exatamente como é que isso aqui aparece, mas me parece que tem brechas da legislação, seja do Código de Obras Simplificado, seja do Mais Valerá anterior etc, que vão se somando e isso tem resultados.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Muito obrigado, Henrique Barandier, também pelas contribuições. Só pegando esse caso específico, salvo engano de cabeça olhando, a gente teve uma cobrança muito no final do ano passado, nós, vereadores, por causa de algumas construções, alguns empreendimentos em Ipanema que – e aí Thiago também me complementa se eu tiver errado – pareciam decorrentes das últimas leis que nós tínhamos aprovado aqui na Câmara Municipal. Mas esses casos, na verdade, decorrem do 322 da legislação da década de 70 somado ao Código de Obras porque na verdade...
Mas, salvo engano, residualmente, por quê? A legislação de Ipanema da década de 70 já permitia esses empreendimentos com, salvo engano, 18 pavimentos, só que para você realizar os 18 pavimentos, você precisava ter um afastamento lateral muito alto, 20%.
E aí quando veio o Código de Obras de 2018, eu digo que não foi uma lei tão recente. Ele dizia que qualquer afastamento lateral passava a ser satisfeito com cinco metros, uma coisa dessa e aí viabilizou esse. Então, esse não é decorrente, especificamente, de uma Mais Valia ou Mais Valerá. Ele veio como Código de Obras. Só pontuando porque algumas pessoas associaram com o Reviver Centro que eu também critiquei, mas esse foi um somatório de uma lei antiga com o Código de Obras, salvo engano e acho que nem pode mais fazer isso.
O SR. THIAGO RAMOS DIAS – Eu ia tratar desse assunto. Eu não ia apartear nada não, Presidente, porque eu não sou muito favorável a discutir caso concreto, principalmente sem os autos, sem as partes interessadas. Não acho isso adequado, mas como esse caso foi citado e foi um caso no qual eu atuei como dirigente, inclusive embargando essa obra por duas vezes, não por desobediência do projeto, mas ocupação do passeio, conheço bem o caso. Porém, ele é usado muito como exemplo para dizer que a administração do Prefeito Eduardo permitiu esses prédios em Ipanema etc. e tal.
Esse prédio só tem 18 pavimentos, um gabarito que existe em Ipanema desde a década de 70, porque o Código de Obras permitiu que se atingisse o gabarito do prédio afastado da divisa, coisa que a estrutura fundiária de Ipanema já não permite mais porque é uma estrutura antiga, os lotes são pequenos, então você não consegue ter os 20% de afastamento em 18 pavimentos. Permitiu que você subisse um prédio fazendo o afastamento lateral mínimo de 2,5 m, se você não abrisse ventilações em suas laterais. De fato, você cria empena quando você faz isso. Alguns projetos ficaram muito bons. A Avenida Atlântica tem um projeto que utilizou isso e ficou muito bom, não criou empena, porque ele obedece, é o edifício Atlântico. Nesse caso, houve a possibilidade de fazer essa empena. Quando isso foi identificado, isso foi identificado no projeto do Reviver Centro, no Reviver II.
Há uma emenda, à época muito patrocinada por mim, por provocação da ex-secretária Madalena, de que impedia a aplicação desse artigo nas áreas receptoras do Reviver, inclusive em Ipanema. Então, fui criticado por essa emenda à época. Mas o que estava por trás disso, isso foi dito à época, era que agora se estava oferecendo um mecanismo para correção das empenas. Vamos acabar com o que está criando, ou pelo menos enquanto a operação estiver vigente, a gente impede que isso aconteça. Eu não iria me pronunciar sobre o caso específico, via de regra as pessoas me conhecem, venho aqui, eu não falo sobre isso, não acho adequado, não é o foro, mas como isso toca o governo de maneira geral. Isso foi utilizado para a construção de determinadas narrativas, eu preciso me posicionar sobre isso. Eu me sinto obrigado a fazê-lo em nome do governo que represento aqui.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Perfeito. Muito obrigado, Thiago.
Inclusive, à época, tivemos debates também com relação a essa emenda, mas é importante o esclarecimento. E agora, já com as falas de todos os membros, não temos mais inscritos também da Tribuna, eu vou franquear para considerações finais e proceder ao encerramento da Audiência, dado que não temos mais inscritos da Tribuna e também, salvo engano, pelo lado da Mesa os pontos foram apresentados e esclarecidos.
Queria, desde já, agradecer a todos os que vieram, a todos os que se fizeram presentes, acompanharam e se manifestaram. Espero que a gente possa sair desta Audiência entendendo mais o projeto, seja concordando, criticando, acho que é o processo natural de qualquer andamento de projeto de lei, mas o que nós sempre buscamos aqui também pela Comissão de Assuntos Urbanos, e outros vereadores que me antecederam na condição da Comissão sempre buscaram, é que as audiências fossem uma oportunidade da população ter mais ciência dos projetos, a sociedade civil organizada, mas também as pessoas físicas, e que os membros do poder público sempre estiveram presentes, sempre se fazem presentes, para que perante todos esclareçam os questionamentos que surgem.
Então, vou abrir para as considerações finais, caso qualquer membro da Mesa tenha alguma contribuição final, e encerrar a Audiência.
O SR. GUSTAVO DI SABATO GUERRANTE – Presidente, Vereador Pedro, muito obrigado. Obrigado mais uma vez pelo convite.
Acho que isso é fruto das reuniões técnicas que nós já tivemos previamente, fruto das que a gente ainda vai fazer até a hora da votação, a gente ainda tem alguns ajustes, alguns hoje já colocados aqui. Muito bem-vindos pelos presentes, principalmente pelo Doutor Sérgio, aqui presente, a quem agradeço. Agradeço mais uma vez o convite; agradeço ao Presidente Caiado, que sempre nos convoca com bastante antecedência – a gente tem tempo aqui para se preparar para o debate.
A Secretaria de Licenciamento, Desenvolvimento Urbano e Licenciamento está à disposição para novas considerações. Muito obrigado.
O SR. PRESIDENTE (PEDRO DUARTE) – Bom, então, com todas as falas concluídas, queria mais uma vez agradecer a todos os presentes e lembrar, como foi dito durante a Audiência, que a Comissão de Assuntos Urbanos está à disposição para que todos possam enviar sugestões de emendas, para mexer no texto, modificar, alterar, acrescer. Nós temos todos os tipos de emendas regimentalmente possíveis e cabe a nós... Ainda que alguém talvez tenha dificuldade de escrever o texto, mas tem uma ideia, também pode entrar em contato conosco, que nós temos a equipe, que está à disposição para transformar em texto alguma ideia, alguma preocupação que qualquer interessado porventura tenha.
Então, mais uma vez, muito obrigado a todos pela presença de hoje e seguimos à disposição.
Está encerrada a Audiência Pública.
(Encerra-se a Audiência Pública às 12h04)
LISTA DE PRESENÇA
Clebson Rogério Santos; Laudimiro Cavalcanti; Paulo Cesar Farias; Maria Lucia Santos; Ana Cristina Cordeiro; Marcela Abla; Luciano Fonseca; Laura Avelino; Francisco Neto; Vitor Boa Nova; Henrique Barandier; Stephanie Pinheiro; Samantha Bellon; Alessandra Avila; Valéria Hazan; Aline Krug; Amanda Raiter.
ANEXO _ 2025_04_29_PLC_02_2025_CONTRAPARTIDA.pptx.pdf
Data de Publicação:
05/02/2025
Página :
38/50